Locul de parcare oferit la cumpărarea unui apartament poate fi o proprietate separată, o cotă dintr-un spațiu comun, un simplu drept de folosință sau o închiriere. Diferența are efecte concrete: doar în primul caz locul poate fi vândut, ipotecat sau moștenit independent de apartament. Formularea din anunț sau din oferta dezvoltatorului spune rareori totul, așa că forma juridică se verifică în acte, înainte de antecontract.
În ce forme poate fi cumpărat un loc de parcare?
Un loc de parcare poate fi cumpărat ca unitate individuală, cu număr cadastral și carte funciară proprie, sau ca parte dintr-un spațiu comun, cu un loc atribuit printr-o înțelegere între proprietari. Celelalte variante, dreptul de folosință și închirierea, nu dau proprietate.
| Formă | Carte funciară proprie | Se poate vinde separat | Stabilitate |
|---|---|---|---|
| Unitate individuală (loc de parcare sau garaj) | Da | Da | Ridicată |
| Cotă indiviză din parcarea comună, cu loc atribuit | Nu, cota apare în cartea funciară a parcării | Limitat, după regulile coproprietarilor | Depinde de convenția dintre proprietari |
| Drept de folosință exclusivă asupra unei părți comune | De regulă, nu | De regulă, doar împreună cu apartamentul | Depinde de modul în care a fost constituit |
| Loc închiriat de la dezvoltator, administrator sau primărie | Nu | Nu | Durata contractului |
Cum se recunoaște un loc de parcare cu carte funciară proprie?
Un loc de parcare care este unitate individuală are propriul număr cadastral, apare în extrasul de carte funciară ca imobil separat și are suprafața și poziția stabilite pe planul releveu. Vânzarea lui se face prin act autentic, la fel ca la apartament, iar impozitul local se calculează separat. Ce se citește în extras este explicat în articolul despre verificarea cărții funciare înainte de cumpărare.
Dacă extrasul arată o singură carte funciară pentru întreaga parcare subterană, cu mai mulți coproprietari pe cote, locul concret este atribuit printr-o convenție între aceștia sau printr-un regulament. Cumpărătorul cere această convenție și verifică dacă poziția promisă este cea trecută în ea.
Ce înseamnă dreptul de folosință asupra unui loc de parcare?
Dreptul de folosință înseamnă că proprietarul apartamentului poate parca într-un anumit loc, fără să fie proprietarul acelui spațiu. Situația apare frecvent la parcările din curtea blocurilor sau la locurile marcate pe terenul comun al unui ansamblu. Un astfel de drept depinde de actul prin care a fost acordat și, de multe ori, de hotărârile asociației de proprietari, al căror rol este descris în articolul despre funcționarea unei asociații de proprietari.
Pentru blocurile mai vechi, multe primării închiriază locuri de parcare de reședință, pe baza unei cereri și a unor criterii de atribuire. Contractul se reînnoiește periodic și nu se transmite automat noului proprietar al apartamentului.
Ce se verifică fizic la un loc de parcare?
Pe lângă acte, locul de parcare se verifică direct, cu mașina folosită zilnic, înainte de semnare.
- Dimensiuni: un loc confortabil are, orientativ, în jur de 2,5 m lățime și 5 m lungime; stâlpii și pereții laterali reduc spațiul real de deschidere a ușilor.
- Manevra: raza de virare pe rampă, înălțimea liberă și distanța față de locurile vecine.
- Acces: poarta, telecomanda, iluminatul și ventilarea parcării subterane.
- Umiditate: infiltrații pe pereți sau pe tavan, bălți după ploaie.
- Încărcare electrică: dacă există sau poate fi adusă o priză dedicată și cu ce aprobări.
Cum se negociază locul de parcare la un apartament nou?
La dezvoltatori, locul de parcare se negociază odată cu apartamentul, iar forma lui juridică se trece explicit în antecontract: număr cadastral sau cotă indiviză, poziție pe plan, suprafață și preț separat. Mențiunea generală „include loc de parcare” lasă loc unor interpretări diferite la semnarea contractului final.
- Planul parcării, cu locul marcat și numerotat.
- Forma juridică și termenul de intabulare.
- Costurile de întreținere ale parcării comune și modul de împărțire.
- Regulile privind boxele, încărcarea mașinilor electrice și accesul vizitatorilor.
Pașii generali ai achiziției sunt descriși în ghidul despre cumpărarea unui apartament de la dezvoltator. Un loc de parcare clar definit în acte contează și la revânzare, mai ales în cartierele unde locurile libere pe stradă sunt rare. La formele juridice neobișnuite, clauzele se verifică împreună cu notarul sau cu un avocat.
