Lunile de ofertă arată în cât timp s-ar vinde toate locuințele aflate acum pe piață dacă vânzările ar continua în ritmul actual și nu ar apărea oferte noi. Indicatorul se obține împărțind numărul locuințelor de vânzare la numărul vânzărilor dintr-o lună. Un stoc mic față de ritmul vânzărilor favorizează vânzătorii, iar un stoc mare îi favorizează pe cumpărători.
Cum se calculează lunile de ofertă?
Lunile de ofertă se calculează ca raport între stocul activ de locuințe de vânzare și vânzările medii lunare din aceeași zonă și din același segment. Dacă într-un cartier sunt 300 de apartamente scoase la vânzare și se vând în medie 50 pe lună, stocul ajunge pentru 6 luni.
Media vânzărilor se face pe cel puțin trei luni, ca o lună slabă sau una cu multe tranzacții să nu deformeze rezultatul. Segmentul contează la fel de mult: garsonierele și apartamentele cu patru camere au de obicei ritmuri foarte diferite chiar în același cartier.
Ce valori indică o piață echilibrată?
O piață rezidențială este considerată, orientativ, echilibrată când stocul acoperă în jur de 5–7 luni de vânzări. Pragurile diferă de la o țară la alta și de la un tip de locuință la altul, așa că sunt mai utile comparațiile în timp decât o cifră fixă.
| Luni de ofertă | Situație orientativă | Efect obișnuit asupra negocierii |
|---|---|---|
| Sub 4 | Ofertă redusă față de cerere | Reduceri mici, decizii rapide |
| 4–7 | Piață relativ echilibrată | Negociere obișnuită |
| Peste 7 | Ofertă abundentă | Reduceri mai mari, vânzare mai lentă |
Ce este rata de absorbție la proiectele noi?
Rata de absorbție este procentul din unitățile disponibile într-un proiect sau într-o zonă care se vinde într-o lună. Un ansamblu cu 200 de apartamente din care se vând 10 pe lună are o rată de absorbție de 5% și ar avea nevoie de aproximativ 20 de luni pentru a se vinde complet.
Indicatorul ajută la estimarea riscului unui proiect: o absorbție lentă poate însemna reduceri ulterioare de preț sau încetinirea lucrărilor. Calitatea execuției rămâne însă un criteriu separat, verificat după reperele din ghidul despre calitatea unui bloc nou înainte de antecontract.
De unde se iau datele despre stoc și vânzări?
Datele despre stoc se pot aproxima din anunțurile imobiliare active, iar cele despre vânzări din statisticile publice privind tranzacțiile înregistrate în cartea funciară. Fiecare sursă are limitele ei.
- Anunțurile includ dubluri, aceeași locuință fiind publicată de mai multe agenții, și oferte rămase online după vânzare.
- Statisticile de tranzacții apar cu întârziere și nu separă întotdeauna locuințele noi de cele vechi.
- Durata medie de expunere a anunțurilor completează imaginea: dacă anunțurile stau tot mai mult online, stocul crește față de cerere.
Combinarea acestor surse, chiar aproximativă, dă o imagine mai bună decât o singură cifră, la fel ca setul de semnale descris în articolul despre indicatorii pieței imobiliare locale.
Cum influențează stocul prețurile în lunile următoare?
Un stoc care crește mai repede decât vânzările precedă de obicei o temperare a prețurilor, pentru că vânzătorii care au nevoie de lichidități acceptă reduceri. Efectul nu este imediat: prețurile cerute în anunțuri scad mai lent decât cele din tranzacții, iar diferența dintre ele se lărgește.
Invers, un stoc care scade timp de mai multe luni la rând, în timp ce vânzările rămân constante, semnalează presiune pe prețuri. În acest caz, locuințele bine evaluate se vând în câteva săptămâni, iar cele supraevaluate rămân pe piață și deformează media anunțurilor.
Cum folosesc cumpărătorii și vânzătorii acest indicator?
Cumpărătorii și vânzătorii folosesc lunile de ofertă pentru a-și ajusta așteptările privind prețul și durata tranzacției. Câteva aplicații practice:
- Un vânzător dintr-o zonă cu peste 7 luni de ofertă stabilește un preț apropiat de tranzacțiile recente, nu de anunțurile vecine, după metoda din ghidul despre stabilirea prețului corect de vânzare.
- Un cumpărător dintr-o piață cu stoc mare are timp să compare și poate negocia mai ferm.
- Într-o piață cu stoc mic, documentele și finanțarea pregătite din timp contează mai mult decât negocierea.
- Un investitor compară absorbția din cartier cu ritmul în care se construiesc blocuri noi.
