Când cumperi o locuință, vezi pereții, ferestrele, finisajele și priveliștea. Ce nu vezi, dar contează la fel de mult, este situația ei juridică: cine este proprietarul, dacă mai sunt și alți coproprietari, dacă locuința este ipotecată, dacă există un sechestru sau un litigiu în desfășurare și dacă suprafața din acte corespunde cu cea reală. Toate aceste informații se găsesc, în mare parte, într-un singur document: extrasul de carte funciară.
Pentru mulți cumpărători, extrasul de carte funciară este o hârtie pe care o citește notarul. Este însă util ca și tu să înțelegi ce conține și ce semnale de atenție poate ridica, mai ales în etapele de dinaintea antecontractului, când încă poți renunța fără costuri. Articolul de față explică diferența dintre cadastru, carte funciară și intabulare, cum se citește un extras, ce neconcordanțe apar frecvent și ce faci dacă le descoperi. Informațiile sunt generale; pentru o tranzacție concretă, verificarea făcută de notar și, la nevoie, de un avocat specializat rămâne esențială.
Cadastru, carte funciară și intabulare
Cei trei termeni sunt folosiți adesea împreună, dar au sensuri diferite.
Cadastrul este sistemul de evidență tehnică a imobilelor: identifică fiecare teren și fiecare construcție, le măsoară, le delimitează și le atribuie un număr unic, numit număr cadastral. Documentația cadastrală este întocmită de specialiști autorizați și cuprinde planuri și măsurători.
Cartea funciară este registrul juridic al imobilelor. Pentru fiecare proprietate există o carte funciară, cu un număr propriu, în care sunt înscrise descrierea imobilului, proprietarii și sarcinile care îl grevează.
Intabularea este operațiunea prin care un drept, de obicei dreptul de proprietate, se înscrie în cartea funciară. Practic, o locuință „intabulată” are proprietarul înscris oficial în registru. Intabularea face dreptul opozabil terților, adică vizibil și recunoscut față de oricine.
Evidența cadastrală și cea de carte funciară sunt administrate de oficiile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară, care țin legătura între partea tehnică și cea juridică.
Pentru cumpărător, diferența are consecințe practice. Un imobil cu cadastru și carte funciară la zi se vinde mai ușor, poate fi ipotecat pentru un credit și oferă o imagine clară asupra drepturilor. Un imobil pentru care evidențele lipsesc sau sunt incomplete poate fi cumpărat uneori doar cu proceduri suplimentare, iar băncile sunt, de regulă, reticente în a-l accepta ca garanție.
Cum obții un extras de carte funciară
Există mai multe tipuri de extrase, cu scopuri diferite. Extrasul pentru informare poate fi solicitat de oricine, pe baza numărului de carte funciară sau a numărului cadastral, de regulă online sau la ghișeul oficiului de cadastru. El arată situația imobilului la data emiterii și este suficient pentru verificările preliminare ale unui cumpărător.
Extrasul pentru autentificare este cerut de notar înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Pe durata lui de valabilitate, el „blochează” cartea funciară în favoarea tranzacției pregătite, astfel încât să nu poată fi înscrisă o altă operațiune fără ca notarul să afle.
Ca regulă practică, cere numărul de carte funciară de la vânzător încă de la prima discuție serioasă și obține un extras pentru informare înainte de a plăti vreo sumă. Un vânzător care ezită să ofere această informație ridică un semn de întrebare.
Numărul de carte funciară apare, de regulă, în actul de proprietate, în încheierea de intabulare sau în documentele de impozit. Dacă vânzătorul nu îl găsește, îl poate solicita la oficiul de cadastru pe baza actelor pe care le deține. Pentru imobilele vechi, se poate întâmpla ca numerotarea să se fi schimbat în urma unor operațiuni de conversie a evidențelor, motiv în plus pentru a lucra cu cel mai recent extras.
Ce conține extrasul și cum îl citești
Extrasul de carte funciară este împărțit, în mod obișnuit, în trei părți, fiecare cu informații specifice.
Partea I: descrierea imobilului
Aici găsești adresa, numărul cadastral, suprafața terenului și a construcțiilor, iar în cazul apartamentelor, suprafața utilă, numărul de camere și cota-parte din părțile comune și din teren. Compară aceste date cu realitatea și cu anunțul. Diferențele mari de suprafață, camerele în plus care nu apar în acte sau o construcție nouă în curte care lipsește din extras sunt semnale de verificat.
Partea a II-a: proprietarii
Această parte arată cine deține imobilul, pe baza cărui act și în ce cote. Verifică dacă vânzătorul este într-adevăr proprietarul înscris și dacă mai există coproprietari. Dacă locuința aparține unor soți sau mai multor moștenitori, toți trebuie să participe la vânzare sau să fie reprezentați legal.
Partea a III-a: sarcinile
Este partea cea mai importantă pentru siguranța tranzacției. Aici apar ipotecile în favoarea băncilor, sechestrele, interdicțiile de înstrăinare, servituțile de trecere, notările unor litigii sau ale unor promisiuni de vânzare. O ipotecă nu împiedică neapărat vânzarea, dar trebuie stabilit clar cum se stinge creditul și cum se radiază ipoteca. Un litigiu notat sau un sechestru cer o analiză juridică serioasă înainte de orice pas.
Neconcordanțe frecvente și cum se rezolvă
Nu de puține ori, actele nu se potrivesc perfect cu realitatea din teren. Câteva situații întâlnite des:
- Suprafața diferită între actul de proprietate vechi, documentația cadastrală și măsurătorile noi. Diferențele mici sunt frecvente, cele mari trebuie lămurite.
- Construcții neintabulate: o extindere, o anexă, un etaj sau o mansardă construite fără să fie înscrise în acte, uneori chiar fără autorizație.
- Modificări interioare la apartamente, precum unirea a două camere sau mutarea bucătăriei, care nu apar în documentație.
- Terenuri fără cadastru, mai ales în zonele rurale, unde proprietatea se dovedește doar prin acte vechi.
- Moșteniri nefinalizate, în care proprietarul înscris a decedat, iar succesiunea nu a fost dezbătută.
Multe dintre aceste situații se pot rezolva prin actualizarea documentației cadastrale, prin intrarea în legalitate a construcțiilor sau prin finalizarea succesiunii. Procedurile cer însă timp și uneori costuri importante, iar regulile privind autorizarea construcțiilor se pot schimba; un context util găsești în articolul despre reglementările pentru acordarea autorizațiilor de construcție și urbanism. Ca regulă generală, este de preferat ca neconcordanțele să fie rezolvate de vânzător înainte de tranzacție, nu preluate de cumpărător cu promisiunea că „se rezolvă ulterior”.
Un specialist autorizat în cadastru poate face rapid o verificare la fața locului, comparând măsurătorile reale cu documentația existentă. Costul unei asemenea verificări este mic în raport cu valoarea unei locuințe și cu neplăcerile pe care le poate preveni. Rezultatul îți arată exact ce diferențe există și cât de complicată ar fi corectarea lor.
Cazuri care cer atenție suplimentară
Casele vechi și terenurile din zone rurale
Aici apar cel mai des diferențe de suprafață, limite neclare cu vecinii și construcții adăugate în timp fără acte. O măsurătoare făcută de un specialist în cadastru, înainte de cumpărare, poate evita conflicte de hotar ani la rând.
Apartamentele în blocuri noi
Verifică dacă blocul este înscris corect, dacă apartamentul are carte funciară individuală și dacă ipoteca dezvoltatorului asupra terenului sau a clădirii a fost radiată ori se va radia la vânzare.
Imobilele dobândite recent prin moștenire sau donație
Când vânzătorul a primit locuința de curând, prin succesiune sau donație, merită verificat cu atenție actul prin care a dobândit-o și dacă toți moștenitorii au fost incluși. Uneori apar ulterior alți succesori care contestă împărțeala. Notarul poate analiza aceste situații și poate recomanda măsuri de precauție înainte de semnare.
Imobilele cu destinație mixtă sau comercială
Pentru spațiile comerciale sau pentru clădirile cu mai multe funcțiuni, verificările juridice și tehnice sunt mai complexe, iar o analiză detaliată, de tipul celei descrise în ghidul pentru evaluarea unei oportunități de investiție în spații comerciale, devine indispensabilă.
Lista de verificare înainte de antecontract
- Am obținut un extras de carte funciară pentru informare, recent.
- Vânzătorul este proprietarul înscris, iar toți coproprietarii participă la vânzare.
- Suprafața și compartimentarea din extras corespund cu realitatea.
- Știu ce sarcini există și cum vor fi radiate.
- Nu există litigii, sechestre sau interdicții notate.
- Construcțiile din teren apar în acte și au fost autorizate.
- Am discutat situația cu notarul care va autentifica tranzacția.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra o locuință care nu este intabulată?
Este posibil în anumite situații, dar riscurile sunt mai mari, iar multe bănci nu acordă credit pentru asemenea imobile. Este de preferat ca intabularea să fie făcută înainte de vânzare.
Cât de recent trebuie să fie extrasul?
Cu cât mai recent, cu atât mai bine. Situația unui imobil se poate schimba, așa că un extras de acum câteva luni nu mai reflectă neapărat realitatea.
Cine plătește actualizarea cadastrului?
De regulă, vânzătorul, pentru că el trebuie să predea imobilul cu actele în ordine. Părțile pot conveni însă altfel, iar înțelegerea trebuie trecută în antecontract.
Cartea funciară este, în esență, buletinul de identitate juridic al unei locuințe. Câteva minute petrecute citind un extras, înțelegând ce înseamnă fiecare parte și punând întrebările potrivite pot preveni probleme care altfel ar apărea abia după semnare. Împreună cu verificările notarului și, la nevoie, cu sfatul unui avocat sau al unui specialist în cadastru, această lectură atentă transformă cumpărarea unei locuințe într-un pas sigur.
Foto: Anete Lusina / Pexels
