La cumpărarea unui apartament într-un bloc construit înainte de 1977, riscul seismic se verifică înaintea oricărui avans: încadrarea clădirii într-o clasă de risc, existența unei expertize tehnice și modificările făcute în timp asupra structurii. Anul 1977 contează pentru că, după cutremurul din martie al acelui an, normele de proiectare antiseismică au fost înăsprite. Vârsta blocului nu spune singură cât de sigur este, dar arată unde trebuie căutat mai atent.
De ce contează anul 1977 la riscul seismic al unui bloc?
Anul 1977 contează deoarece cutremurul vrâncean din 4 martie 1977 a arătat limitele normelor de proiectare de atunci, iar regulile au fost revizuite ulterior în mai multe etape. Clădirile proiectate înainte au fost calculate pentru forțe seismice mai mici și, adesea, cu detalii de armare mai puțin exigente decât cele actuale.
Comportarea depinde însă mult de tipul structurii. Clădirile interbelice înalte, cu cadre din beton armat, și blocurile cu parter liber, transformat în spații comerciale, au fost printre cele mai afectate. Multe blocuri din panouri mari prefabricate s-au comportat bine. O comparație generală între fondul vechi și cel nou apare în articolul despre diferențele dintre blocurile vechi și cele noi.
Ce înseamnă clasele de risc seismic RsI, RsII, RsIII și RsIV?
Clasele de risc seismic exprimă, în urma unei expertize tehnice, cât de probabile sunt avariile grave ale clădirii la cutremurul luat în calcul de norme. RsI este clasa cea mai periculoasă, iar RsIV corespunde unei comportări apropiate de cea a clădirilor noi.
| Clasă | Comportare estimată la cutremurul de calcul | Ce înseamnă pentru cumpărător |
|---|---|---|
| RsI | Risc ridicat de prăbușire | Consolidare necesară; restricții de folosire și finanțare greu de obținut |
| RsII | Degradări structurale majore, prăbușire puțin probabilă | Consolidare recomandată; costuri viitoare pentru proprietari |
| RsIII | Degradări structurale mici, avarii importante la elemente nestructurale | Risc moderat; atenție la pereți despărțitori și instalații |
| RsIV | Comportare similară clădirilor proiectate după normele actuale | Fără măsuri structurale speciale |
Lipsa unei încadrări nu înseamnă că blocul este sigur, ci doar că nu a fost expertizat.
Unde se verifică dacă un bloc este încadrat într-o clasă de risc?
Încadrarea se verifică, în primul rând, la primăria localității, care ține evidența clădirilor expertizate; în orașele mari, listele sunt publicate. În unele orașe, clădirile din clasa cea mai periculoasă sunt marcate și cu plăcuțe pe fațadă. Asociația de proprietari poate spune dacă a fost comandată vreo expertiză și cu ce rezultat, iar raportul de expertiză poate fi solicitat spre consultare.
Anul construcției se confirmă din actele de proprietate, din cartea tehnică a clădirii, dacă există, și din extrasul de carte funciară.
Ce modificări din bloc pot slăbi structura?
Modificările care afectează pereții de rezistență, stâlpii sau grinzile pot schimba comportarea întregului bloc, nu doar a apartamentului în care au fost făcute. La vizionare merită urmărite câteva semne:
- spații comerciale la parter cu vitrine largi, unde au existat pereți plini;
- uși sau goluri noi tăiate în pereți groși, de obicei cei de rezistență;
- fisuri înclinate sau în formă de X în pereți, diferite de fisurile fine din tencuială;
- balcoane închise cu zidărie grea sau extinse;
- etaje sau mansarde adăugate ulterior peste structura inițială.
Lista completă de verificări pe camere este în articolul despre vizionarea unui apartament vechi, cameră cu cameră.
Când merită o evaluare făcută de un inginer înainte de cumpărare?
O evaluare făcută de un inginer structurist este utilă când blocul nu are expertiză, când au fost observate modificări la parter sau fisuri suspecte, ori când prețul pare mult sub cel al zonei. Doar un expert tehnic atestat poate încadra oficial clădirea într-o clasă de risc. O inspecție preliminară costă mult mai puțin decât o decizie greșită, iar pașii unei inspecții generale sunt descriși în ghidul despre verificarea stării tehnice a unei locuințe.
Ce se verifică la acte și la asigurare?
- Anul construcției, confirmat din documente, nu doar din anunț.
- Situația blocului pe listele de risc seismic ale primăriei.
- Eventualele hotărâri ale asociației privind consolidarea și contribuția proprietarilor.
- Acceptarea apartamentului ca garanție de către bancă, dacă achiziția se face cu credit.
- Asigurarea obligatorie a locuinței, care acoperă și cutremurul, plus eventuala poliță facultativă.
Diferențele dintre polițe sunt explicate în ghidul asigurărilor de locuință obligatorii și facultative. Interpretarea unei expertize tehnice rămâne de competența inginerului.
