POT și CUT sunt cei doi indicatori urbanistici care stabilesc cât de mare poate fi o clădire pe un anumit teren. POT, procentul de ocupare a terenului, limitează suprafața pe care construcția o acoperă la sol. CUT, coeficientul de utilizare a terenului, limitează suprafața totală a tuturor nivelurilor. Ambele sunt fixate prin documentațiile de urbanism și trebuie respectate la autorizarea oricărei construcții noi.
Ce înseamnă POT?
POT este raportul procentual dintre suprafața construită la sol și suprafața terenului. Suprafața construită la sol este, simplificat, amprenta clădirii, adică proiecția ei pe teren. Un POT de 30% pe un teren de 600 m² permite o amprentă de cel mult 180 m².
În calcul intră, de regulă, și construcțiile anexe: garajul, magazia sau foișorul acoperit. Regulamentul local precizează ce elemente se includ și ce elemente se exclud, de exemplu terasele neacoperite sau treptele de acces.
Ce înseamnă CUT?
CUT este raportul dintre suprafața construită desfășurată, adică suma suprafețelor tuturor nivelurilor, și suprafața terenului. Spre deosebire de POT, se exprimă ca număr, nu ca procent. Un CUT de 0,9 pe un teren de 600 m² permite cel mult 540 m² desfășurați.
Modul în care se tratează subsolul, podul sau mansarda în acest calcul diferă de la un regulament la altul. Distincția dintre suprafețe este explicată pe larg în ghidul despre suprafața utilă, construită și desfășurată.
Cum se calculează suprafața maximă construibilă pe un teren?
Suprafața maximă construibilă se calculează înmulțind suprafața terenului cu POT, pentru amprentă, și cu CUT, pentru totalul nivelurilor, apoi se respectă limita mai strictă dintre cele două. Exemplul de mai jos folosește un teren de 500 m², cu POT 35% și CUT 0,9.
| Variantă de casă | Amprentă la sol | Suprafață desfășurată | Se încadrează? |
|---|---|---|---|
| Parter, 175 m² | 175 m² (35%) | 175 m² (CUT 0,35) | Da |
| Parter + etaj, 175 m² pe nivel | 175 m² (35%) | 350 m² (CUT 0,7) | Da |
| Parter + 2 etaje, 175 m² pe nivel | 175 m² (35%) | 525 m² (CUT 1,05) | Nu, depășește CUT |
| Parter, 200 m² | 200 m² (40%) | 200 m² (CUT 0,4) | Nu, depășește POT |
Exemplul arată de ce cei doi indicatori lucrează împreună: POT controlează cât din teren rămâne liber, iar CUT controlează densitatea totală.
Unde se găsesc valorile POT și CUT pentru un teren?
Valorile POT și CUT pentru un teren se găsesc în regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului sau, acolo unde există, în PUZ ori PUD. Pentru o parcelă anume, ele sunt trecute în certificatul de urbanism emis de primărie.
Citirea acestor documente are propriile reguli, prezentate în articolul despre PUG, PUZ și PUD înainte de cumpărare. Valorile pot fi diferite între zone vecine, de exemplu între o zonă de locuințe individuale și una de blocuri.
Ce alte reguli limitează construcția, pe lângă POT și CUT?
Pe lângă POT și CUT, construcția este limitată de regimul de înălțime, de retragerile față de stradă și de vecini și de alte condiții din regulament. Un teren cu POT generos poate permite, în practică, o amprentă mai mică din cauza formei sale.
- Regimul de înălțime: numărul maxim de niveluri și înălțimea la cornișă, detaliate în articolul despre reglementările de urbanism și regimul de înălțime.
- Retragerile: distanțele minime față de aliniament și față de limitele laterale și posterioare.
- Frontul la stradă și suprafața minimă a parcelei, cerute pentru ca terenul să fie construibil.
- Spațiile verzi și locurile de parcare impuse pe parcelă.
Ce se verifică înainte de cumpărarea unui teren pentru casă?
Înainte de cumpărarea unui teren pentru casă se verifică dacă suprafața construibilă rezultată din indicatori acoperă proiectul dorit. Pașii practici sunt următorii:
- Se obține un certificat de urbanism de informare pentru parcela respectivă.
- Se notează POT, CUT, regimul de înălțime și retragerile.
- Se calculează amprenta reală posibilă, ținând cont de forma terenului și de retrageri.
- Se discută cu un arhitect dacă proiectul dorit se încadrează, înainte de semnarea contractului.
Indicatorii verificați din timp scurtează și procedura ulterioară pentru autorizația de construire a casei, deoarece proiectul pornește de la limitele corecte.
