Donația cu rezervarea uzufructului viager este actul prin care părinții transmit copiilor proprietatea unei locuințe, dar păstrează pe tot restul vieții dreptul de a locui în ea sau de a o închiria. Copilul devine nud proprietar, iar părintele rămâne uzufructuar. La decesul uzufructuarului, dreptul de uzufruct se stinge, iar nudul proprietar devine proprietar deplin, fără o nouă procedură de transfer al proprietății.
Ce înseamnă uzufructul viager asupra unei locuințe?
Uzufructul este dreptul de a folosi un bun care aparține altcuiva și de a culege fructele lui, cu obligația de a-i păstra substanța. Pentru o locuință, asta înseamnă că uzufructuarul poate locui în ea, o poate închiria și poate încasa chiria. Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice durează cel mult cât viața acesteia, de unde și denumirea de „viager”. Nudul proprietar are proprietatea, dar nu și folosința.
Cum se încheie donația cu rezervarea uzufructului?
Donația unei locuințe se încheie obligatoriu în formă autentică, la notar; un înscris sub semnătură privată nu transferă valabil proprietatea. Uzufructul rezervat se trece în același act, iar după autentificare notarul cere înscrierea în cartea funciară: dreptul de proprietate al copilului apare la proprietari, iar uzufructul părintelui la sarcini. Procedura generală a actelor autentice este descrisă și în ghidul despre pașii până la notar la cumpărarea unui apartament.
- actele de proprietate ale locuinței și extrasul de carte funciară;
- certificatul fiscal care atestă plata impozitelor locale;
- actele de identitate ale părților și, pentru rude, actele de stare civilă care dovedesc gradul de rudenie;
- alte documente cerute de notar în funcție de imobil, precum adeverința de la asociația de proprietari pentru apartamentele la bloc.
Cine plătește reparațiile și cheltuielile curente?
Reparațiile de întreținere și cheltuielile curente revin uzufructuarului, iar reparațiile mari revin, ca regulă, nudului proprietar. Reparațiile mari sunt cele care privesc o parte importantă a construcției, precum structura, acoperișul în întregime sau refacerea completă a unei instalații.
| Aspect | Uzufructuar (părintele) | Nud proprietar (copilul) |
|---|---|---|
| Folosința locuinței | Da, inclusiv închirierea | Nu, pe durata uzufructului |
| Utilități și întreținere la bloc | Da | Nu |
| Reparații de întreținere | Da | Nu |
| Reparații mari | Nu, ca regulă | Da, ca regulă |
| Vânzarea proprietății | Nu | Poate vinde nuda proprietate, cu uzufructul în continuare |
Pentru impozitul pe clădire, părțile stabilesc prin contract cine îl suportă pe durata uzufructului. Persoana înscrisă ca plătitor în evidența fiscală se confirmă la direcția de taxe și impozite locale, înainte de semnare.
Poate copilul să vândă locuința donată cu uzufruct?
Nudul proprietar poate vinde sau ipoteca locuința, însă cumpărătorul sau banca preiau imobilul grevat de uzufruct. Uzufructul, fiind înscris în cartea funciară, este opozabil oricui, așa că părintele continuă să locuiască în casă indiferent cine devine proprietar. O astfel de locuință se vinde greu, iar sarcina se vede ușor la verificarea descrisă în articolul despre ce se verifică în cartea funciară înainte de cumpărare.
Ce se întâmplă la decesul părintelui uzufructuar?
La decesul uzufructuarului, uzufructul se stinge de drept, iar locuința nu intră în masa succesorală a acestuia, pentru că proprietatea era deja a copilului. Nudul proprietar cere radierea uzufructului din cartea funciară pe baza certificatului de deces. Dacă uzufructul a fost rezervat pentru ambii părinți, el se stinge complet abia la decesul celui de-al doilea, în funcție de cum a fost redactat actul.
Donația poate totuși conta la succesiune. Când există mai mulți copii, legea prevede mecanisme prin care donațiile pot fi luate în calcul la împărțirea moștenirii sau reduse dacă afectează partea rezervată celorlalți moștenitori. Situația devine și mai complexă când locuința are datorii, caz tratat în articolul despre apartamentul moștenit cu credit neachitat.
Poate fi revocată o donație cu uzufruct?
Donația este, în principiu, irevocabilă, iar părintele nu o poate anula doar pentru că s-a răzgândit. Legea permite revocarea în cazuri limitate: ingratitudinea gravă a celui care a primit donația sau neîndeplinirea unei sarcini asumate prin contract, precum obligația de întreținere. De aceea, multe familii trec în act condiții explicite, de exemplu îngrijirea donatorului sau interdicția de a vinde fără acordul acestuia.
Ce se verifică înainte de semnarea actului?
- Dacă uzufructul este rezervat pentru un singur părinte sau pentru amândoi.
- Dacă uzufructuarul are dreptul de a închiria locuința și dacă își poate ceda uzufructul.
- Cine suportă impozitul, asigurarea și reparațiile, scris clar în contract.
- Ce efecte are donația față de ceilalți moștenitori.
- Ce taxe notariale și ce obligații fiscale apar, în funcție de gradul de rudenie, aspect detaliat în ghidul taxelor și impozitelor în tranzacțiile imobiliare.
Forma actului se discută cu notarul înainte de semnare, iar când există mai mulți moștenitori, și cu un avocat.
