Extrasul de carte funciară, primul document pe care îl ceri
Înainte de orice discuție despre preț sau despre culoarea faianței din baie, cel mai important pas la un apartament la mâna a doua este să vezi cu ochii tăi extrasul de carte funciară de informare. Documentul acesta îți spune cine este proprietarul de drept, care este suprafața reală înscrisă, dacă imobilul are un număr cadastral valid și, mai ales, ce sarcini apasă asupra lui. Nu te mulțumi cu o poză trimisă pe WhatsApp de agent sau de vânzător: cere un extras cât mai recent, ideal obținut în ultimele zile, pentru că situația juridică se poate schimba de la o lună la alta.
La secțiunea de sarcini (partea a III-a) urmărești cuvinte precum ipotecă, drept de uzufruct, drept de abitație, sechestru, interdicție de înstrăinare sau litigiu notat. O ipotecă în favoarea unei bănci nu blochează automat vânzarea, pentru că se poate stinge chiar în ziua tranzacției din banii cumpărătorului, dar trebuie planificată corect la notar. În schimb, un drept de abitație viager în favoarea unei persoane în vârstă înseamnă că acel om are dreptul să locuiască acolo cât trăiește, indiferent cine devine proprietar pe hârtie. Sunt situații care se rezolvă, dar numai dacă le cunoști din timp, nu după ce ai dat avansul.
Datoriile ascunse: asociația, utilitățile și impozitul local
Un apartament poate arăta impecabil și totuși să vină la pachet cu restanțe. Datoriile la asociația de proprietari nu apar în cartea funciară, așa că singura metodă de verificare este o adeverință eliberată de administrator, semnată și ștampilată, care să ateste că nu există sume neachitate la zi. Cere ca adeverința să menționeze explicit și fondul de reparații, penalitățile și eventualele cheltuieli extraordinare votate recent în adunarea generală. Un bloc care tocmai a aprobat reabilitarea termică sau schimbarea liftului îți poate aduce, în primele luni de proprietar, o cotă suplimentară de câteva mii de lei pe care nimeni nu ți-a pomenit-o la vizionare.
La fel de important este să confirmi că impozitul local pe clădire este plătit la zi și că nu există contracte de utilități cu solduri neregularizate. Pentru energie electrică, gaze și apă, cere ultimele facturi și indexul curent al contoarelor, ca să eviți surpriza de a prelua consumul altcuiva. Multe dintre ghidurile practice explicate de publicația Cheia și Casa insistă tocmai pe acest inventar al datoriilor, pentru că este zona în care cumpărătorii grăbiți pierd cel mai des bani fără să înțeleagă de unde vine paguba. Un transfer de proprietate curat înseamnă că preiei pereții, nu și facturile fostului proprietar.
Cine mai are drepturi asupra locuinței
Chiar dacă vânzătorul îți spune că apartamentul este „numai al lui”, situația reală poate fi mai complicată. Dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei, este considerat bun comun și are nevoie de acordul ambilor soți la vânzare, indiferent pe numele cui figurează în acte. Dacă vânzătorul este divorțat, verifică dacă partajul a fost făcut și cum este consemnat. Dacă proprietatea vine dintr-o moștenire, cere certificatul de moștenitor și asigură-te că toți moștenitorii sunt de acord și semnează, altfel riști ca peste un an să apară o rudă care contestă tranzacția.
Merită să întrebi și cine locuiește efectiv în apartament și dacă există persoane cu domiciliul stabilit acolo. O chirie în derulare, un contract de comodat sau pur și simplu rude care refuză să plece pot transforma o achiziție reușită într-o problemă de evacuare care durează luni de zile. Cel mai simplu este să prevezi în contract că imobilul se predă liber de persoane și de bunuri la o dată clară, cu o penalitate pentru fiecare zi de întârziere. Astfel, presiunea de a elibera locuința rămâne acolo unde trebuie, la vânzător.
Antecontractul și avansul, plasa ta de siguranță
Rareori se cumpără un apartament cu banii pe masă din prima zi. Între înțelegere și semnarea finală la notar există de obicei un antecontract de vânzare-cumpărare, momentul în care dai un avans și îți rezervi locuința. Aici se joacă mult din siguranța ta, așa că citește fiecare clauză și nu accepta formulări vagi. Un antecontract bine făcut prevede clar termenul până la care se semnează actul final, ce se întâmplă cu avansul dacă tranzacția pică din vina uneia dintre părți și în ce condiții poți renunța fără să pierzi banii, de exemplu dacă banca îți respinge creditul.
Câteva elemente pe care merită să insiști în antecontract:
- suma avansului și metoda de plată, cu chitanță sau transfer bancar, niciodată cash nedocumentat;
- clauza de dublă restituire, prin care vânzătorul îți dă înapoi dublul avansului dacă se răzgândește;
- condiția suspensivă legată de aprobarea creditului, dacă plătești prin bancă;
- obligația vânzătorului de a preda imobilul cu toate datoriile achitate și liber de sarcini;
- data și locul semnării actului final, ca să nu depindă de bunăvoința nimănui.
Dacă vânzătorul refuză clauze rezonabile de protecție, este un semnal că merită să fii mai atent. Un proprietar corect nu are de ce să se opună unor prevederi care doar confirmă ce a promis oricum verbal.
Costurile reale, dincolo de prețul afișat
Prețul de pe anunț este doar începutul. La o achiziție la mâna a doua trebuie să pui deoparte și onorariul notarului, calculat ca procent din valoarea tranzacției, plus taxa de intabulare a dreptului tău de proprietate în cartea funciară. Dacă iei credit, se adaugă comisionul de evaluare a imobilului, comisionul de analiză al băncii, asigurarea obligatorie a locuinței și, de multe ori, o asigurare de viață cerută de finanțator. Toate acestea pot însemna, cumulat, câteva procente bune din preț, bani pe care este bine să îi ai pregătiți separat de avans.
Nu uita nici de cheltuielile care apar imediat după ce primești cheile. Un apartament vechi poate avea nevoie de schimbarea instalației electrice, a țevilor sau a centralei termice, iar aceste lucrări te pot costa cât o mică renovare. De aceea, o vizionare atentă a stării reale a instalațiilor, făcută eventual împreună cu un om priceput, îți poate arăta dacă negociezi de la un preț corect sau plătești în plus pentru probleme pe care le vei descoperi abia la prima iarnă.
Ziua semnării la notar, ce se întâmplă efectiv
La notariat se verifică încă o dată identitatea părților, se confirmă că extrasul de carte funciară pentru autentificare este curat și se citește contractul integral, cu drepturi și obligații. Dacă există o ipotecă a vânzătorului, notarul coordonează stingerea ei din suma pe care o plătești, iar banca emite documentele necesare radierii. Banii se transferă de regulă prin cont, exact în momentul semnării, tocmai ca să existe o dovadă clară a plății. Nu semna niciun act înainte să înțelegi cine, cui și cât plătește și în ce ordine se sting eventualele datorii.
După autentificare, notarul depune actele pentru intabularea dreptului tău în cartea funciară, iar din acel moment devii proprietar cu acte în regulă. Păstrează toate documentele originale, chitanțele, adeverințele de la asociație și procesul-verbal de predare-primire, în care notezi indexul contoarelor și starea în care ai preluat locuința. Aceste hârtii, aparent birocratice, sunt exact cele care te apără dacă apare vreo neînțelegere după mutare și transformă o achiziție grăbită într-o investiție pe care o controlezi tu, nu întâmplarea.