Vânzarea unui apartament se desfășoară în pași previzibili, iar fiecare cere documente precise: vânzătorul dovedește proprietatea și lipsa datoriilor, cumpărătorul dovedește identitatea și, după caz, sursa banilor, iar notarul verifică totul înainte de a întocmi actul. O listă ordonată te ajută să nu uiți nimic și să nu pierzi timp. Mai jos, pașii sunt numerotați, cu actele necesare fiecăruia.
Pasul 1: stabilește situația juridică a apartamentului
Înainte de orice anunț sau antecontract, vânzătorul verifică dacă are acte în ordine. Ia extrasul de carte funciară pentru informare și vezi dacă apartamentul este înscris pe numele tău, dacă există ipoteci, interdicții sau notări de litigii. Dacă apartamentul nu este intabulat, începe de la rezolvarea acestui lucru. Lista completă a actelor pentru fiecare etapă este prezentată în ghidul despre actele pentru vânzarea unui apartament, util ca punct de plecare.
Pasul 2: strânge documentele vânzătorului
- actul de identitate valabil și, după caz, certificatul de căsătorie sau hotărârea de divorț;
- actul prin care ai dobândit apartamentul: contract de vânzare, donație, certificat de moștenitor;
- extrasul de carte funciară și planul cadastral;
- certificatul fiscal, care arată situația impozitelor și taxelor locale;
- adeverința de la asociația de proprietari privind plata cheltuielilor;
- certificatul energetic, atunci când se cere;
- dovezi ale achitării utilităților, ca să poți preda apartamentul fără datorii.
Pasul 3: strânge documentele cumpărătorului
Cumpărătorul are nevoie de actul de identitate valabil, de certificatul de căsătorie sau de o declarație privind starea civilă, ca să se stabilească dacă bunul devine propriu sau comun, și de dovezi privind plata. Dacă folosește un credit ipotecar, banca cere documente suplimentare: dovada veniturilor, evaluarea imobilului, contractul de credit. Cumpărătorul poate cere și el extrasul de carte funciară, ca să vadă ce cumpără.
Pasul 4: antecontractul, dacă se folosește
Mulți încep cu un antecontract, numit și promisiune de vânzare, în care se stabilesc prețul, termenele și eventualul avans. Poate fi încheiat în formă simplă sau la notar. O formă autentică oferă mai multă siguranță, mai ales dacă avansul este important. Citește cu atenție clauzele despre penalități și despre ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage. Un antecontract prost redactat poate genera pierderi.
Pasul 5: verificările finale înainte de semnare
Cu câteva zile înainte, reia verificările: extrasul de carte funciară actualizat, certificatul fiscal în termen, adeverința de la asociație recentă. Verifică numele și datele în toate documentele. Clarifică modalitatea de plată a prețului: transfer bancar, plata de către bancă în contul vânzătorului sau alte formule. Stabilește data predării apartamentului și modul de transmitere a cheilor, a contoarelor și a documentelor de utilități.
Pasul 6: semnarea la notar
La notar, părțile se prezintă cu actele de identitate originale, cu documentele necesare și, după caz, cu dovada plății sau a aprobării creditului. Notarul citește actul, explică efectele și verifică ca părțile să înțeleagă conținutul. După semnare, se plătesc onorariul și taxele, iar notarul trimite actul pentru înscrierea în cartea funciară. De regulă, ambele părți primesc exemplare ale contractului.
Pasul 7: înscrierea și predarea apartamentului
Dreptul cumpărătorului trebuie înscris în cartea funciară; fără înscriere, el nu este opozabil terților în deplinătatea sa. Notarul ajută la depunerea cererii, iar cumpărătorul își poate verifica ulterior extrasul. Predarea apartamentului se face prin proces-verbal de predare-primire, în care se notează starea imobilului, citirile contoarelor și bunurile rămase. Păstrează acest document, pentru că poate lămuri neînțelegeri ulterioare.
Pasul 8: închiderea relațiilor cu furnizorii și asociația
După predare, vânzătorul anunță furnizorii de utilități și asociația de proprietari despre schimbarea proprietarului, iar cumpărătorul își înscrie contractele pe numele lui. Este momentul în care contează citirile de contor din proces-verbal. Dacă au rămas datorii, ele se regularizează conform înțelegerii din act.
Ce se întâmplă cu avansul și cu ipoteca
Dacă ai primit un avans prin antecontract, el rămâne, de regulă, în contul de preț și se scade la semnarea actului final. Dacă tranzacția cade din vina uneia dintre părți, clauzele antecontractului stabilesc dacă avansul se restituie, se pierde sau se dublează. Citește aceste clauze cu atenție înainte de a semna, pentru că ele decid cine suportă pierderea dacă lucrurile nu merg bine. În cazul apartamentelor cu ipotecă, banca creditoare trebuie să fie de acord cu vânzarea, iar suma necesară stingerii creditului se achită din prețul primit. Notarul și băncile coordonează de obicei ordinea plăților, astfel încât ipoteca să fie radiată imediat după ce banii ajung la creditor.
Cum se împart costurile
Onorariul notarial și taxele de înscriere sunt, de regulă, în sarcina cumpărătorului, dar părțile pot conveni altfel. Costurile pentru documentele vânzătorului, cum ar fi certificatul energetic sau cel fiscal, le suportă în mod obișnuit vânzătorul. Stabilește aceste detalii în antecontract, ca să nu apară surprize în ziua semnării. Cere notarului o estimare a costurilor totale, pentru că ele depind de valoarea imobilului și de regulile în vigoare la momentul respectiv.
Verifică și dacă apartamentul este vândut cu mobilă, electrocasnice sau alte bunuri. Ce rămâne în locuință trebuie menționat în act sau în procesul-verbal de predare, ca să nu apară neînțelegeri.
Greșeli frecvente de evitat
- semnarea unui antecontract fără a verifica extrasul de carte funciară;
- plata avansului în numerar, fără dovadă;
- lipsa unui certificat valabil în ziua semnării;
- omiterea soțului sau a soției din acte, atunci când bunul este comun;
- neverificarea ipotecilor și a sarcinilor existente;
- neînscrierea la timp a cumpărătorului în cartea funciară.
Unde poți găsi liste pe tipuri de acte
Rubrica documente necesare grupează actele pentru diverse tranzacții și situații speciale, de la vânzări până la donații și succesiuni. Pentru cazuri complexe, cum ar fi apartamente cu mai mulți proprietari, cu minori implicați sau cu ipoteci vechi, notarul și, la nevoie, un avocat te pot ajuta să alegi soluția cea mai sigură. Pregătirea atentă face diferența dintre o vânzare liniștită și una plină de amânări.
